MARKET INSIGHT Q1 2026

The Great Calibration: Warum Strom jetzt wichtiger ist als Lage

Executive Summary 2025 war das Jahr der Bodenbildung. Die Schockstarre ist vorbei, die Preisfindung weitgehend abgeschlossen. Deutschland verzeichnete einen Flächenumsatz von ca. 5,2 Mio. m² – stabil, aber fern der Rekordjahre. Für 2026 verschiebt sich das Paradigma bei Tareon endgültig: Wir handeln nicht mehr mit „Lage, Lage, Lage“, sondern mit „Power, ESG, Genehmigung“. Wer keine Megawatt am Trafo hat, hat kein Asset, sondern eine Lagerhalle aus dem letzten Jahrzehnt.

1. 2025 Recap: Die Rückkehr der Realität

Der Markt hat sich gesundgeschrumpft. Die „Touristen“ sind raus, die Strategen sind noch da.

• Yield Stabilization: Die Spitzenrenditen (Prime Yields) haben sich bei 4,50 % – 4,80 % eingependelt. Der Traum von 3 % ist ausgeträumt – und das ist gut so, denn die aktuellen Werte reflektieren echte Risiken.

• Miet-Spreizung: Während München (ca. 11,00 €/m²) und Hamburg weiter zulegen, sehen wir in B-Lagen (z.B. Leipzig) Stagnation. Die Schere zwischen „Prime ESG“ und „Legacy Stock“ geht so weit auseinander wie nie zuvor.

2. Trends 2026: Die drei neuen Währungen

A. Power is the new Location

Die Verfügbarkeit von Anschlussleistung ist der limitierende Faktor Nr. 1. Durch die Elektrifizierung der Flotten (E-LKW-Pflichten greifen) und zunehmende Automatisierung in den Hallen scheitern Anmietungen heute öfter an der fehlenden Trafostation als am Mietpreis. Tareon Advisory: Ein Grundstück ohne gesicherte Netzkapazität (> 2 MW) wird 2026 mit einem signifikanten „Brown Discount“ gehandelt. PV-Anlagen auf dem Dach sind kein „Nice-to-have“ mehr, sondern operative Notwendigkeit für Mieter, um Opex zu hedgen.

B. The "Defense" Factor

Ein neuer Player betritt das Spielfeld, über den ungern laut gesprochen wird: Die Rüstungsindustrie. Aufgrund der geopolitischen Lage sichern sich Defense-Akteure und deren Zulieferer massiv Flächen für Produktion und Logistik. Sie zahlen Premium-Mieten, benötigen aber diskrete Standorte und hohe Sicherheitsstandards. Dieser Nachfrageschub kompensiert teilweise die Schwäche im klassischen Automotive-Sektor.

C. CSRD beißt zu

Ab 2026 greift die CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) für einen Großteil der Nutzer. Mieter müssen Verbrauchsdaten reporten. Ein Vermieter, der keine digitalen Smart-Meter-Daten liefern kann, fliegt aus der Shortlist der großen Corporates. „Green Lease“ ist keine juristische Floskel mehr, sondern Compliance-Pflicht.

3. Investment-Strategie: Asset Management statt Zins-Wette

Das reine „Yield Compression Play“ (kaufen, warten, teurer verkaufen durch Zinsfall) ist tot. Wertschöpfung passiert 2026 ausschließlich operativ:

1. Reversionary Potential heben: Alte Mietverträge in CPI-indexierte Neuverträge drehen.

2. Brown-to-Green: Energetische Sanierung (LED, Wärmepumpe, PV), um Stranded-Asset-Risiken zu vermeiden.

3. Sale-and-Lease-Back: Der Mittelstand braucht Liquidität. Wir sehen hier die besten Chancen für Investoren, solide Assets "off-market" zu sichern.

4. Fazit & Tareon Ausblick

Wir sind „cautiously optimistic“. Die Transaktionsvolumina werden 2026 steigen, da der Anlagedruck des Kapitals zurückkehrt und Banken wieder finanzieren – wenn auch selektiver. Die Gewinner 2026 sind diejenigen, die technisch verstehen, was sie kaufen. Ein Logistikzentrum ist heute ein Kraftwerk mit Laderampen.

Tareon Verdict: Verlassen Sie sich nicht auf sinkende Zinsen. Investieren Sie in Anschlussleistung und Drittverwendungsfähigkeit.

Strategic Thinking. Real Assets. Clear Decisions.